Vale a pena regularizar um parcelamento de solo ilegal?
Regularizar esse tipo de empreendimento traz inúmeros benefícios aos donos e moradores.
Um parcelamento de solo ilegal é aquele que não segue determinadas normas e não possui documentação ou esta não está regular. Regularizar esse tipo de empreendimento traz inúmeros benefícios aos donos e moradores do espaço.
Neste artigo, vamos explicar as diferenças entre cada tipo de parcelamento de solo, porque vale a pena regularizá-los e como fazer isso com segurança e eficiência. Continue a leitura e confira!
Quais as diferenças entre loteamentos, condomínios e associação de moradores?
Loteamentos e condomínios de lotes são modalidades do parcelamento de solo urbano regidos por leis e normas de uso e ocupação do solo.
Os loteamentos são regidos pela Lei Federal 6.766/1979, que trata da divisão de gleba em lotes com doação de áreas e infraestrutura para o poder público, se tornando, assim, o que comumente chamamos de Bairro.
Já os condomínios de lote fazem parte de um conceito mais recente, estabelecido pela Lei 13.465/2017, que se assemelha ao anterior na sua construção, mas difere em concepção.
Nesta modalidade, não há a necessidade de doação de áreas e infraestrutura à prefeitura (continua sendo de propriedade do condomínio de lotes) e, geralmente, por ser ainda propriedade particular, possui algum tipo de isolamento ou fechamento.
Quando compramos um terreno nesta modalidade, compramos também uma fração ideal dessas áreas públicas, similar ao Condomínio Edilício.
No Brasil, era comum a execução de loteamentos e o estabelecimento de uma Associação de Moradores do Bairro, o que não tornava aquela uma área particular e muito menos garantia a regularidade jurídica perante os órgãos fiscalizadores.
Então, os “Condomínios” de lotes que estamos acostumados, são na verdade, Loteamentos de solo urbano? A resposta é sim. Até 2017 não tinha uma regulamentação para tal atividade, portanto as Associações eram criadas, mas ainda se trata de uma área com vias públicas.
Entretanto, a criação destas Associações também não significa que o Loteamento esteja irregular, como é o caso dos “Granjeamentos”.
O que são Granjeamentos? Por que são ilegais?
Muitos empreendedores viram na atividade de parcelamento de solo uma fonte rentável para seus investimentos, e, seja por desinformação ou não, fizeram os chamados “Granjeamentos”.
Essa atividade consistia na divisão de glebas rurais em frações menores do que a Fração Mínima de Parcelamento – FMP (tamanho mínimo para o desmembramento de glebas rurais em matrículas individualizadas estabelecido pela Lei 5868/1972) e venda, sem a aprovação dos projetos nos órgãos fiscalizadores e, muitas vezes, sem a execução da infraestrutura mínima necessária.
Nesses empreendimentos, ainda era constituída uma Associação de Moradores, o que dava a falsa impressão de legalidade.
Por anos, os moradores – e executores – desses granjeamentos conseguiram a obtenção da matrícula individualizada para cada lote, o que, apesar dos problemas quase sempre existentes de infraestrutura de transporte, saneamento ou energia, possibilitava a venda e trazia menores transtornos aos compradores.
Com a evolução do entendimento jurídico e do poder de polícia das Prefeituras e do Ministério Público, essa atividade é cada vez mais fiscalizada e penalizada por trazer enormes prejuízos econômicos, sociais e ambientais.
Por que executar um parcelamento de solo regular?
As leis ambientais e urbanísticas que regulamentam o parcelamento de solo foram desenvolvidas de maneira a mitigar os danos causados pela ocupação do solo irregular.
Do ponto de vista ambiental, “granjeamentos” representam um significativo impacto ambiental, uma vez que, na grande maioria das vezes, não há estudo de ocupação de áreas de preservação permanente, de mitigação de impactos no solo, na água e no ar, e também um correto tratamento de efluentes sanitários e da água distribuídas à população.
Do ponto de vista urbanístico, ocupações clandestinas mudam a concepção e não estabelecem diretrizes do plano diretor da cidade, contribuindo para um crescimento desordenado, que traz impactos visuais, econômicos, logísticos, entre outros.
Ainda, do ponto de vista social, atualmente esses empreendimentos não permitem a obtenção de matrículas individualizadas. Assim, desvalorizam o imóvel, impossibilitam o posseiro a vender, transmitir ou alienar o imóvel, gera transtornos em casos de inventários, conflito entre os moradores vizinhos e muitas vezes impossibilitam acesso a energia pública, água e tratamento e coleta de lixo e esgoto.
Quem deve regularizar o parcelamento de solo clandestino
Na nossa experiência na Cimo, sempre nos perguntam: mas quem deve regularizar o parcelamento de solo? Os moradores ou o loteador?
Essa pergunta sempre gera calorosas discussões. Do ponto de vista jurídico, os compradores têm corresponsabilidade de regularização – em alguns municípios, inclusive, já há leis que determinam o pagamento de uma fração da multa pelos moradores.
Excetuando-se raríssima exceções de negociação entre lotadores e compradores, geralmente a Associação de Moradores assume os custos da regularização, por ser vantajoso para seus moradores.
Afinal, vale a pena regularizar um loteamento clandestino?
Do ponto de vista ambiental, regularizar um loteamento representa uma grande vantagem na mitigação dos impactos causados. Nesse processo, são elaborados projetos de recuperação de áreas degradas, reflorestamento, tratamento de água e efluente, drenagem urbana, entre outros projetos identificados em levantamento.
A regularização permite obter uma matrícula por lote, valorizando o imóvel e possibilitando a venda. Em casos de inventário, é possível realizar os trâmites de maneira mais burocrática, permitindo a ligação individual de luz e reduzindo a conta individual, além de ter o reparo garantido pela prefeitura (no caso de loteamentos).
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